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万科要当,万科的租售游戏或带来房地产企业并

- 编辑:曾道免费资料大全正版 -

万科要当,万科的租售游戏或带来房地产企业并

然而“先租后售”到底有何能量使得业界如此轰动?

曾道免费资料大全正版,以租代售看重转化率

曾道免费资料大全正版2019,显然,这是一个“租售合一、以租促售、以售促租”的新型促销模式。不同的是,与一般的促销手段相比,这种模式需要投入的资金可能令一般开发商望而生畏。但是对万科来说,此举将极有可能为其去库存创造条件。

以租代售,就是将空置的商品房进行出租,并与租房者签订一个合同,在合同期内买所租的房,开发商即以租房时的价格卖给租房者,而租房者在租房期内所交的房租,可以抵冲部分购房款,待租房者付清所有房款后,便获得该房的全部房产权,这种销售手段在哪些方面干预了市场秩序?

另外,房地产众筹也是共享经济的体现,万达这方面涉足最早。万达和快钱联手推出的众筹建房项目“稳赚1号”于今年6月和7月开始申购。稳赚1号的投向均为万达商业地产项目,该产品的收益由两部分构成:一是万达广场项目的租金收益,每年派发,约年均6%;二是投资物业的增值收益,在退出项目时一次性发放。

据业内人士推算,假如万科全面推广这种销售模式,至少要有5000亿元的融资能力。也就是说,这样的资金需求,对一般的开发商来说是想也不敢想的。就是同样规模的开发商,如果效益状况不是很好、融资能力不是很强,也不敢尝试。

11月16日,一条微博使重庆万科驿长租房被推上风口浪尖,之后“万科以租代售”的消息更是屡登头条,“先租后买,租金可抵房款”——业内认为这种营销模式是建立在对房地产开发销售模式的颠覆上,不少业内人士惊呼万科真是狠,简直不给小开发商留活路。

曾道全年免费资料大全正版,租客需精挑细选

值得注意的是,在绝大多数开发商都被库存所困扰的时候,万科的“租售游戏”无疑是一次很有吸引力的探索。把租与售紧紧联系在一起,不仅能够将持有的租赁房屋快速地租出去,也能够对积压的库存进行促销。而且,租赁的房屋越贵,获得的购房优惠也越多。

然而以租代售之举是要闹哪样,想必不仅仅是为滞销公寓寻主,从万科的思路上来看,“先租后售”的策略更重要的是将业务重心从“销售”转向“经营”的体现。贵阳万科负责人表示万科其他城市项目应该也会快速跟进“先租后售”的策略,这无疑印证了以租代售策略是万科的集团行为。

同时,快钱已经和天津金融资产交易所等多家交易所进行了洽谈,稳赚1号通过平台上市交易的可能性大增。如果稳赚1号具备了流通功能,这只房地产众筹产品的溢价潜力将逐步显现出来。

活动的具体内容为:对于成功申请“西九·万科驿”的租客,如购买万科西九二期住宅,可享受与所租房屋2年租金等额的房款总价优惠,如购置重庆万科在售的其他楼盘住宅产品,可额外享受1%房款优惠;对于因房源紧张、未能成功获得“西九·万科驿”租赁权的客户,可凭本人或其直系亲属在重庆主城区内任意地点的租赁合同,享受与1年租金等额的房款优惠。

最后,“以租代售”并不适用于所有市场,面对一二线城市嗷嗷待哺的住房需求,以租代售只会放缓资金回流所以大可不必这样做,只有存房量大的三四线城市更易实行,况且能否将“租房需求”转化为“买房需求”也是一个棘手的问题。

事实上,万科这类模式在商业地产领域有开发商做过尝试,特别是针对商铺招商,一般被称为“以租代售”。以此降低了置业者门槛,缩短了销售周期,有利于打开市场,带动商铺的销售。对于投资者来说,供款一年或购买一年后,房价上涨一定幅度,则回报更可观。

以万科西九项目为例,其可供出租的房源租金在每月799元~1999元不等,如果所租房屋是每月1999元,那两年的租金就是近5万元。而西九二期的房价为每平方米1万元,相当于可以购买5平方米的住房,应该是一个不小的优惠。

“以租代售”难实现欲练此功必先自宫?

11月15日,“万科战略转型新业务落地发布会暨万科西九商业街开街仪式”在重庆举行。作为试水重庆的首批长租公寓,西九·万科驿第一批只推出135套产品。从10月1日开始试运行招租以来,仅仅只是朋友间的口碑相传,就已经提前完成招租指标。

按照万科的解释,采用这样的销售方法不是为了替代现有的业务模式,只是增加一种业务产品。从目前中国房地产市场的发展实际来看,这样的模式也是一种创新、一种探索、一种方向。因为,传统的销售方式已经走到尽头,或者说已经遇到了很大的瓶颈。

首先以租代售是对房地产开发销售模式的颠覆,打破了租与售相脱节的陈旧模式。

另一方面,“以租代售”放到住宅销售上,有利于项目增加客户流量,提高市场认知度、美誉度。更为关键的是,所选的租房客户未来大部分都会买房,相应的购房转化率也非常高,购房所带来的利润也足够弥补此前的时间成本。

一方面,他们根本就没有能力参与这样的游戏;另一方面,就算愿意参与也可能没有条件复制这种销售模式。毕竟,绝大多数开发商都是只售不租,要想与万科竞争,就只有同规模地让利。在原本利润已经很薄的情况下,再做出这样的让步几近于自找死路。

一方面先租后买相当于租金当月供零首付购房,对购房者来说此举相比银行按揭少了不少的利息,因此更加实惠,据了解,此次贵阳万科缇香郡拿出十套复式洋房统一价格每个月租金为3000元,针对以家庭为单位的租住人群,租期最长为3年;若在租住期有购房意愿,所有租金可用作抵房款;若没有购房意愿,可自行结束租赁。

证券时报记者 蒙湘林

据《每日经济新闻》报道,近日,一个名叫“租金抵房款,房款抵租金”的活动,出现在万科重庆推出的首个长租公寓——西九·万科驿。虽然只是长租项目,却令业内中小房企草木皆兵。

虽然次日万科发声表示“租金抵房款”只是万科驿在长租业务推广过程中,采用了与住宅销售联动的营销方式。称客户租赁的公寓和未来购买的住宅是两类不同的产品;不能理解为对原有开发业务的替代,更不是全面颠覆原有的开发销售模式。公司不排除未来探索住宅本身“租售并举”、“先租后售”等新的业务模式,但目前并无具体的计划,更没有已经实施的案例。

配套方面,万科驿所有出租公寓均为精装修房,提供两种装修风格供租客挑选,并为租客提供可选配的电器出租服务。同时,公寓还配备了书吧、免费健身房、洗衣房等全套生活设施。此外,万科驿的租客还能够享受到在西九项目首次落地的万科食堂、社区巴士、邻里中心等万科全新业务带来的生活体验。

如此一来,一旦万科的“租售游戏”全面推开,其他与万科一样具有很强实力的开发商也纷纷效仿,那么,房地产市场一场血腥厮杀即将开始。那些没有能力采用这种促销模式的开发商,极有可能选择被兼并重组,并以此避免破产关闭造成的巨大经济损失。那么,房地产市场也将迎来一场大规模的并购重组潮,形成强者更强、弱者消亡的格局。当然,普通消费者还是希望这种能够给购房者、租房客带来好处的营销模式越多越好。

在这场去库存大考中最终只会印证一个亘古不变的逻辑:强者恒强 弱者恒弱。

开发商的共享玩法

可以预料,这样的模式不会在万科所有的开发楼盘推行,而是会有重点、有选择地进行推广。特别是没有租售两种销售模式的地区,万科是不大会采用这种模式的。即便采用,也会以房款抵租金的方式,以加大促销力度。

其次,由于现在房屋价格具有极大的可变因素涨跌不定,“以租代售”无形中增加了双方承担的风险。买卖双方无法直接预估租期内的房产市值,房子涨了开发商不愿意卖,房子贬值租客会撤租拒买,因此收益本身的不确定性将给交易双方违约带来了巨大的变动空间。这也是众多开发商不敢轻易尝试“以租代售”的重要原因之一。

在租客的选择上,西九·万科驿有一套自己的挑选标准。偏爱年龄35岁以下、无子女、积极上进的新青年群体,同时与租客达成协议,“客户在租赁期内上述条件发生变化,须提前结束租期,双方友好解除租约”。

随着年轻人住房观念的不断转变,购房的思维也在发生变化。很多年轻人已经不再在乎是否拥有一套自己的住房,而更看重能够住上什么样的房子。如此一来,如果能够把租售结合在一起,由购房者进行选择,可能对房地产市场的发展更有好处,对缓解买房难、买房贵的矛盾也有积极的影响。

以租代售本身被认为是一种危险的玩法,有专家甚至认为,以租代售模式是“找死”!“开发商需要尽快回笼资金,先租后售等于自割预售一蛋,再割现售一蛋。”

为什么要精挑租客?前述营销总监分析,无论是产业园区的共享经济,还是商业写字楼的共享经济,都会对项目体系内的参与者进行身份、职业和互补性等方面的选择,缺乏优势者往往要被排除,因为对共享模式不具备贡献。

毫无疑问,万科的这次探索又将在房地产市场引发一场“地震”,那些原本就已经资金链紧张、规模不大的开发商,将再一次面临生死抉择。

事实上,让业内最为不安的应该是这个行为的主语——万科。租金抵房款不是头一次听说,别人这么做也许不足以引发如此轰动,可偏偏出手的是十分强调去化的大玩家,难道万科面临库存的压力最终对市场的态度发生了改变?

实际上,包括万科在内的龙头开发商都在逐步推广广义上的“共享模式”,比如项目跟投计划、员工持股计划、小股操盘模式等。而在具体的项目操作层面,许多开发商已经有了创新意义的新玩法。

面对阴冷的市场,万科又一次出招了。

可这话还没落音,贵阳万科缇香郡就宣告先租后售落地了。11月19日晚,公众微信号“万科金阳大社区”在微信中称贵阳万科缇香郡推出“先租后买”战略,赫然出现了“洋房现房即租即住”、“租金可抵买房款”、“首付分期弱爆了”等这些让购房者垂涎三尺让小房企咬牙切齿的宣传语。

但是,并非所有满足条件的租房者都能够成功入住。为了维护公寓良好的居住环境和生活环境,西九·万科驿的工作人员会对提交申请的客户再进行一轮挑选。通过挑选后,不同行业的新青年们将聚集于此,其中包括旅行定制师、健身教练、家装设计师等职业从业者。

另一方面对于大型开发商来说,租销并举相当于开发商自己承担商贷,同时,昔日大量闲置存房“包袱”变成了珍贵的现金流“财富”。可对于中小开发商来说,如果贵阳万科实现了真正意义上的以租代售,那对于当地卡在现金流上的小型房企便造成了极大的威胁。但若如照重庆万科驿的做法只是将长租业务与住宅销售联合推动,其实并没有从根本上解决库存,反而将潜在购房者转化成租户,在某种程度上直接消耗掉了一部分购房需求。

针对此项目,万科更注重年化收益以及产业地产在运营成熟后的利润,短期利润率要求并无硬性规定。产业地产由于充当企业孵化器的作用,对于一些优质企业,采用租金和股权混合的模式,一方面能保证运营企业的收入,也能充分调动企业的积极性。而一旦孵化成功,企业置换给运营方的股权,无疑能带来丰厚的利润。

在人人自危的转型风口,作为楼市江湖的一世枭雄每一步都在为行业领路,其一举一动兴许都是指向逃生窗口。尤其是今年以来,万科大动作不断:4月进军社区医疗、5月更换logo;达成“二万”合作、6月起征租房市场和物流地产……同时在顶豪和养老住宅市场也玩的风生水起,迄今业务已触及住宅、商业、养老、教育、健康、租赁、物流、家装等领域。

华南城的一位营销总监认为:“万科此举简单说是以租代售,实际上内涵更为丰富,是住宅领域的共享经济。”在他看来,共享经济在住宅领域是有多方面要素的,比如租户的选择、配套服务的共享等。

万科的江湖地位赋予了这一探索行为具备了合理性,或许这会成为房企摆脱库存高压的一个突破口,但操作起来并没有那么容易,不仅考验企业的经济实力还有强大的整合力和执行力,不是谁都能修炼成功

所谓“租金抵房款”,即租客可以先租房居住,并与开发商签订一定周期的租房合同,租金可分期或一次性支付,租赁期满后租户若有购房意向,则可交纳剩余房款,此前的租金按一定优惠幅度抵扣房款,双方再签订购房合同,至此,租户正式转变成业主。 据媒体报道,此次“租金抵房款”实际含义为:凡“西九·万科驿”租客,如购买万科西九二期住宅,可享受与所租房屋两年租金等额的房款总价优惠。尽管只有两年,但带给购房者的吸引力仍然不小。

万科总裁郁亮曾在2015年的业绩会上表示“随着经济和城市功能的转型升级,大量新的需求正在浮现和生长”,我们也可以明显看出万科今年在新业务的培育和探索上明显加速。纵观万科每一次在拐点的举动,不难发现,万科对于市场是非常敏感的。

“暂时没法买房?不要紧,你可以先租房住;过两年想买房了?没问题,此前交的租金会自动转为购房时的房款。”这是万科最新的宣传口号,而且这一全新的营销模式也正在付诸实践。

总之“以租代售”虽然可以帮助开发商快速而精确的锁定买房目标人群,但也在一定程度上弱化了买房群体的购房需求。愿意这么干的要么是被库存逼急了的,要么是有钱禁得住耗的。

中原地产研究总监张大伟认为,一方面,租金抵房款对开发商的资金、品牌都要求比较高,只有品牌知名度高的开发商才能吸引到足够的租户共同完成这个项目,而大开发商也具备资金的周转能力,万科显然具备这两项条件。

万科以租代售或出于业务重心的转变

日前,重庆万科旗下的西九·万科驿对外推出了“租金抵房款”的住宅项目,且已经迎来第一批租客。据了解,重庆的这个项目属于万科去年底确定的长租公寓项目,这一商业模式目前被不少业内人士奉为住宅地产领域的“共享经济”。

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今年6月30日,万科在上海徐汇中心落成了一个名为万科活力创客空间的植入式的创新园区,徐汇中心的五楼做一个2000平方的孵化器,集聚咖啡、商旅等服务。进入万科创客空间的小微创业公司只需要考虑主业,万科可以提供他们所需的一切服务,甚至可以用写字楼使用权换创业公司股权。

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